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La mayor ley federal de vivienda que ha salido del Congreso en al menos una generación está a punto de convertirse en ley.
Ocurrirá en plena noche, sin mucha fanfarria, y puede que pase un tiempo antes de que muchos californianos noten sus efectos.
Esto se debe a que, si bien el proyecto de ley es políticamente trascendental, no aborda un único cambio radical. En cambio, implementa muchas medidas pequeñas. Individualmente, ninguna de las 56 modificaciones regulatorias, programas piloto, préstamos y subvenciones a bajo costo que incluye el proyecto de ley probablemente tendrá un impacto significativo en la problemática de la asequibilidad de la vivienda a nivel nacional, ni en la de California en particular.
Los partidarios esperan que, en conjunto, puedan lograrlo.
Incluso el proceso de aprobación de la ley transcurrió en secreto. La Casa Blanca canceló abruptamente la ceremonia de firma prevista para finales del mes pasado, y el presidente Trump prometió no firmar el proyecto de ley de vivienda hasta que el Congreso aprobara primero una propuesta nacional de identificación de votantes . Dicho proyecto de ley se ha estancado en el Senado. El viernes, Trump volvió a prometer que no lo firmaría en señal de protesta. Aun así, dado que no parece probable que Trump vete el paquete de vivienda, este se convertirá automáticamente en ley el sábado justo después de la medianoche, según lo estipulado en la Constitución de los Estados Unidos.
A pesar de todo, sus partidarios afirman que sigue siendo un asunto importante: una legislación bipartidista de gran envergadura destinada a impulsar la construcción de viviendas, proveniente de un órgano legislativo sumamente partidista que normalmente no aborda este tema.
“No solemos reunirnos para celebrar la legislación federal sobre vivienda”, declaró Stephen Russell, presidente de la Federación de Vivienda de San Diego, en una conferencia de prensa el jueves. “Creo que la última vez que el Congreso aprobó algo de esta magnitud, muchos de ustedes ni siquiera habían nacido … es un acontecimiento que casi se vive una sola vez en la vida”.
Esto se debe en parte a un creciente grupo de legisladores alineados con el movimiento “Sí en mi patio trasero” que impulsó la aprobación del proyecto de ley. Muchos provienen de California, un estado con amplia experiencia en el manejo de viviendas extremadamente caras. Sin embargo, la causa de lograr viviendas más asequibles y la atribución de los altos costos de la vivienda a la falta de oferta suficiente se ha convertido en una preocupación nacional y bipartidista. Un ejemplo de ello: el proyecto de ley surgió como una propuesta conjunta del senador estadounidense Tim Scott de Carolina del Sur, republicano, y la senadora Elizabeth Warren de Massachusetts, demócrata y una de las miembros más liberales del Senado.
Si bien las partes que componen el proyecto de ley son relativamente limitadas y ninguna se centra específicamente en California, los expertos destacan algunas disposiciones nuevas que podrían dejar una huella notable en el estado.
Construye ahora (o atente a las consecuencias)
Para las ciudades con altos costos de vida que no construyen muchas viviendas (véase: gran parte de la California urbana), el proyecto de ley federal incluye una novedosa combinación de incentivos y sanciones.
Esta parte del proyecto de ley modificaría el Programa de Subvenciones para el Desarrollo Comunitario (Community Development Block Grant), una de las principales fuentes de financiación federal para vivienda asequible y desarrollo económico local. Las ciudades con precios elevados —definidos mediante diversos indicadores como los precios medios y las tasas de desocupación—, con un historial de baja construcción y que siguen registrando niveles de construcción de vivienda inferiores a la media, verán reducidos sus fondos de subvención en un 10 %. Los ahorros se destinarán a los municipios que construyen a un ritmo más rápido.
Es probable que esto tenga “implicaciones reales para ciudades como Los Ángeles y San Francisco, que tradicionalmente se han quedado rezagadas” en cuanto al aumento de la oferta de viviendas, dijo David Garcia, subdirector de políticas del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la UC Berkeley.
Según datos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos , la ciudad de Los Ángeles recibió 48,4 millones de dólares en su última subvención del programa de subvenciones globales en 2024. San Francisco recibió 18,9 millones de dólares.
Esas cifras no son suficientes para determinar el éxito o el fracaso del presupuesto de ninguna de las dos ciudades.
«Creo que esto será un pequeño empujón», dijo Laura Foote, directora ejecutiva de YIMBY Action, en un correo electrónico. «¡Que, aplicado a nivel nacional, podría tener un gran impacto! Los pequeños empujones suman».
Más allá de la cantidad de dólares involucrados, el precedente que sienta esta política podría ser aún más significativo. Incluso en California, donde el gobierno estatal ha incentivado enérgicamente a las ciudades a planificar un mayor desarrollo urbanístico y ha penalizado a las que no lo hacen, los legisladores nunca han castigado a los municipios por no crecer realmente, un resultado que no siempre está bajo el control del gobierno municipal.
Según García, esa idea habría sido “inconcebible en congresos anteriores”.
A pesar de ello, la disposición aún no ha generado mucha oposición pública por parte de los grupos de gobiernos locales. En un resumen en línea, Michael Wallace, cabildero de la Liga Nacional de Ciudades, aplaudió el proyecto de ley de vivienda en general como un ejemplo de cómo el gobierno federal “opta por la colaboración con los gobiernos locales en lugar de la imposición de leyes”. Destacó otras disposiciones del proyecto de ley que brindan mayor flexibilidad para el gasto de las Subvenciones en Bloque para el Desarrollo Comunitario, nuevos programas de incentivos para aumentar la oferta y nuevos apoyos para la planificación urbana local.
Cambio de chasis
Las viviendas prefabricadas suelen denominarse coloquialmente “casas móviles”, pero no suelen trasladarse mucho. Construidas en cadenas de montaje y transportadas a donde se necesitan, estas casas, naturalmente asequibles —del tipo que los legisladores de California y de todo Estados Unidos afirman que necesitamos en grandes cantidades—, suelen instalarse sobre cimientos permanentes, y menos del 10 % de ellas vuelven a ser trasladadas.
Aun así, el código de construcción federal que se aplica a las viviendas prefabricadas incluye una costosa referencia vestigial a sus orígenes móviles: un chasis permanente.
El chasis, una enorme estructura de acero con ejes y ruedas desmontables, supuestamente sirve para facilitar el transporte de las casas prefabricadas en camión. En la práctica, funciona como un piso de 25 a 30 centímetros de espesor. Dado que no se puede retirar al momento de la entrega, representa un “espacio muerto y un desperdicio de dinero”, según Jess Maxcy, presidenta del Instituto de Viviendas Prefabricadas de California, la asociación comercial del sector. Además de aumentar el costo por unidad en miles de dólares , también dificulta el apilamiento de las casas prefabricadas para formar viviendas de dos pisos o edificios de apartamentos multifamiliares.
El proyecto de ley federal de vivienda elimina el requisito del chasis permanente, algo que los fabricantes y algunos expertos en políticas de vivienda han estado reclamando desde mediados de la década de 1980.
“Ese cambio relativamente pequeño ampliará el acceso a una de las formas más asequibles de ser propietario de una vivienda”, dijo el representante Scott Peters, demócrata de San Diego, en la conferencia de prensa del jueves.
Maxcy afirmó que no espera que la eliminación del requisito del chasis provoque un auge repentino en la construcción de viviendas prefabricadas. Sin embargo, especialmente en California, donde, debido al alto precio del terreno, es más probable que las nuevas viviendas unifamiliares se construyan apiladas en lotes pequeños, el cambio normativo “brinda más oportunidades y nos ayuda a reducir el precio”.
Recuperación tras el desastre
En los meses posteriores a un desastre natural, mucho después de que los fondos federales de emergencia se hayan agotado, el Congreso ha proporcionado a las comunidades subvenciones para la reconstrucción a largo plazo a través del programa de Subvenciones en Bloque para el Desarrollo Comunitario – Recuperación ante Desastres. En las últimas tres décadas, el programa ha invertido más de 100 mil millones de dólares en labores de recuperación a largo plazo , como la construcción de viviendas, la reparación de infraestructuras y la asistencia para el alquiler y la reubicación. Este dinero suele reservarse para personas y comunidades de bajos ingresos “que no podrán recuperarse sin estos fondos”, afirmó Marion McFadden, quien dirigió el programa durante la administración Biden y ahora trabaja en la consultora IEM, especializada en preparación y recuperación ante desastres.
Desafortunadamente para California, el programa solo existe de forma irregular. Desde mediados de la década de 1990, se ha implementado y financiado de manera puntual, con cada ley de asignaciones presupuestarias. Esto representa un desafío para las comunidades que planifican en medio de la planificación posterior a un desastre. También significa que las normas que rigen el programa —cuándo se entrega el dinero, a quién, bajo qué condiciones y para qué fines— se revisan con cada administración política. Esto ha tenido el efecto de ralentizar considerablemente el proceso. Según la Fundación Carnegie para la Paz Internacional , Los Ángeles no ha recibido fondos del programa tras los incendios forestales de 2025. El Congreso aún no ha asignado ninguno.
El nuevo proyecto de ley de vivienda incorporaría oficialmente el programa a la legislación vigente durante al menos tres años.
“Esto permite que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) disponga de fondos antes de un desastre y pueda tomar una decisión en un plazo de 15 días sobre si proporcionará o no la financiación”, dijo McFadden.
Lo que no hace el proyecto de ley de vivienda: Proporcionar financiación adicional. Las comunidades propensas a desastres tendrán que esperar a que el Congreso aborde este tema más adelante.
Se eliminó un ‘cuello de botella’
Durante las últimas dos décadas, las autoridades de vivienda pública de Los Ángeles y el Área de la Bahía han recurrido al programa federal de Demostración de Asistencia para el Alquiler (RAD) para reparar y modernizar su parque de viviendas públicas, cada vez más deteriorado. El programa funciona mediante la diversificación de las fuentes de financiación, lo que brinda a los residentes locales mayor flexibilidad para obtener préstamos y atraer inversión privada.
Hasta la medianoche del 11 de julio, el gobierno federal solo estaba autorizado a permitir 455.000 de estas conversiones. El nuevo proyecto de ley aumenta el límite en otras 100.000.
“Esto ha sido un cuello de botella en California durante años y ese cuello de botella acaba de ser eliminado”, dijo Russell, de la Federación de Vivienda de San Diego.
No todos los defensores de la vivienda asequible celebran esta iniciativa. La Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos se ha opuesto sistemáticamente a la expansión del programa argumentando que el cambio en la fuente de financiación podría debilitar las protecciones existentes para los inquilinos. No está claro si esto es cierto ni en qué medida. Un estudio del año pasado no encontró evidencia de que las conversiones realizadas bajo este programa provoquen un aumento de los desalojos.
Wall Street fuera de los suburbios
Si solo has oído una cosa sobre este proyecto de ley de vivienda, es que prohíbe a los “grandes inversores institucionales” comprar más viviendas unifamiliares.
La versión final de la ley incluye ciertas salvedades. El proyecto de ley define “grande” como cualquier estructura empresarial que controle más de 350 viviendas unifamiliares. No tiene carácter retroactivo, por lo que los inversores actuales con carteras repletas de viviendas no necesitan desinvertir. Existen exenciones para la construcción nueva, las renovaciones y las residencias para personas mayores. En California, en particular, donde las corporaciones y otros grandes inversores no desempeñan un papel significativo en el mercado inmobiliario, es probable que el impacto sea menor.
La medida “toma un tema sumamente relevante para mucha gente en todo el país y realiza una intervención bastante modesta para abordarlo”, dijo Chad Maisel, miembro del Centro para el Progreso Estadounidense, de tendencia liberal, y exasesor de política de vivienda del presidente Biden.
Aun así, la disposición cuenta con un amplio respaldo bipartidista. A principios de este año, Trump pidió medidas aún más estrictas contra los llamados propietarios corporativos. El gobernador Gavin Newsom hizo lo mismo esa misma semana.
El lenguaje contrario a los inversores se suavizó considerablemente con respecto a principios de este año, cuando una disposición relacionada amenazaba con socavar los proyectos de “construcción para alquiler”: urbanizaciones bien financiadas de viviendas unifamiliares reservadas para inquilinos. Esto provocó una revuelta de muchos promotores inmobiliarios y activistas del movimiento YIMBY que, por lo demás, habían apoyado con entusiasmo el proyecto de ley, argumentando que dichas comunidades son una de las fuentes de más rápido crecimiento del parque de viviendas en Estados Unidos y ofrecen algunas de las pocas oportunidades para que los inquilinos vivan en viviendas familiares de estilo suburbano.
Tras el rechazo de la disposición sobre la construcción para alquiler en el Congreso, la senadora estatal Aisha Wahab , demócrata de Fremont y ahora candidata al Congreso , presentó un proyecto de ley que la retomó. El proyecto de ley SB 880 habría prohibido la venta conjunta de varias viviendas unifamiliares, asestando un golpe directo al modelo de negocio de la construcción para alquiler. Dicho proyecto de ley fue rechazado en el Comité Judicial de la Asamblea a finales de junio.
Corrección: Una versión anterior de este artículo indicaba erróneamente la fecha de entrada en vigor del proyecto de ley de vivienda. Está previsto que entre en vigor a medianoche del sábado.
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