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Ha llegado el momento decisivo para los gobiernos locales de California que esperan tener voz y voto sobre dónde y cómo se construyen los grandes edificios de apartamentos cerca de las principales paradas de transporte público.
El otoño pasado, los legisladores estatales legalizaron la construcción de edificios de mediana altura, algunos de hasta nueve pisos, en los principales barrios metropolitanos cerca de estaciones de tren, metro y ciertas paradas de autobús.
Sin embargo, la versión final del Proyecto de Ley del Senado 79 , que entrará en vigor el 1 de julio, ofreció a los gobiernos locales un amplio margen de maniobra en cuanto a dónde, cuándo y cómo se aplicará la nueva ley.
Ante la inminente fecha límite de verano, las ciudades de todo el estado comienzan a moverse.
Como en un juego de “Elige tu propia aventura” a nivel estatal, los funcionarios electos locales, desde el Área de la Bahía de San Francisco hasta Los Ángeles y San Diego, exploran maneras de acatar el espíritu de la ley, idear su propio plan adaptado a las necesidades y preferencias de la ciudad, o retrasar la implementación local el mayor tiempo posible mientras evalúan sus opciones. Quienes no hagan nada se verán obligados a aceptar la rezonificación orientada al transporte público impuesta por los legisladores estatales.
El mes pasado, Los Ángeles optó por una estrategia de máxima dilación cuando el consejo municipal votó a favor de reformar una parte de su mapa de zonificación para ganar unos años más de tiempo para la planificación.
Esta medida aprovechó una serie de cláusulas de excepción contempladas en la ley estatal: las zonas adyacentes al transporte público que ya permiten al menos la mitad de las viviendas requeridas por la SB 79 pueden posponer el cambio de las normas hasta un año después del próximo período de planificación estatal obligatorio.
Para Los Ángeles y gran parte del sur de California, eso es 2030.
Asimismo, muchos barrios de bajos ingresos, aquellos en riesgo de incendios forestales y aumento del nivel del mar, o los lugares incluidos en un registro de preservación histórica, también reúnen los requisitos para acogerse a esa prórroga temporal.
El ayuntamiento de Los Ángeles pulsó todos los botones de pausa posibles.
Además de eximir temporalmente los cambios de zonificación en barrios pobres, zonas de alto riesgo de incendios y distritos históricos, el consejo votó de forma preventiva a favor de permitir edificios multifamiliares de tamaño moderado, de hasta tres o cuatro pisos, en decenas de barrios de mayores ingresos, actualmente restringidos a viviendas unifamiliares. Esto permitirá que dichas zonas superen el límite necesario para la prórroga de cuatro años, según el personal de planificación de la ciudad.
Al aceptar un poco más de densidad permitida a corto plazo, la ciudad logró evitar muchos más proyectos, por ahora. Los partidarios de la medida afirmaron que esto le dará a la ciudad más tiempo para encontrar una mejor alternativa que cumpla con la ley.
La votación “añade una capacidad de vivienda significativa ahora y nos da tiempo para decidir dónde debería ubicarse el resto de la densidad dentro de nuestras propias comunidades”, dijo la concejal Katy Yaroslavsky antes de la votación.
Cuando llegue el año 2030, la ciudad tendrá que idear su propio plan que cumpla con los requisitos generales de densidad de la ley estatal, pero con cierta flexibilidad permitida sobre dónde se ubicará todo el crecimiento potencial, o aceptar tardíamente la SB 79 sin modificaciones.
La votación en Los Ángeles fue una decepción para muchos activistas, quienes han pedido a los funcionarios de la ciudad que acepten rápidamente la densificación impuesta por el estado de inmediato o, en su defecto, que tomen medidas más enérgicas mientras tanto.
“Nos preocupa bastante que esto en realidad no vaya a generar viviendas”, dijo Scott Epstein, director de políticas e investigación de Abundant Housing Los Angeles, un grupo de defensa orientado al movimiento “Sí en mi patio trasero”.
Señaló que los edificios de apartamentos más pequeños tienen menos probabilidades de ser financieramente viables en áreas donde el costo del suelo es excepcionalmente alto. La ordenanza municipal logra aumentar la densidad permitida autorizando edificios de apartamentos modestos en barrios relativamente prósperos.
Pero incluso algunos de los defensores más acérrimos de la ley estatal ven un lado positivo en la táctica dilatoria de la ciudad.
“Por un lado, es decepcionante porque estamos retrasando el pleno potencial de la ley”, dijo Aaron Eckhouse, director de programas de políticas locales de California YIMBY, uno de los patrocinadores del proyecto de ley SB 79. Pero en Los Ángeles, señaló, los funcionarios municipales se han resistido firmemente durante mucho tiempo a los cambios de zonificación propuestos en vecindarios dominados por viviendas unifamiliares.
Ahora, los concejales de Los Ángeles están diciendo, en efecto: “De acuerdo, haremos esto según nuestros propios términos, en lugar de según los del estado”, dijo Eckhouse. “Pero aun así sucede, porque el estado impuso la medida”.
¿Cómo pueden las ciudades seguir su propio camino?
El enfoque de Los Ángeles refleja el que están adoptando las autoridades de San Francisco. Allí, están considerando una política que exima a las zonas industriales y a muchos de los barrios con menos recursos de la ciudad, al tiempo que aumentan preventivamente la densidad permitida en ciertas ubicaciones de poca altura para superar el umbral del 50 % y poder optar a una prórroga hasta 2032.
Pero a diferencia de Los Ángeles, San Francisco no planea dedicar años a desarrollar una alternativa local a medida. En cambio, la ciudad propone implementar su propia versión antes del 1 de julio. Esta tarea se vio facilitada en parte gracias a que los funcionarios locales concluyeron el año pasado un plan de densificación urbana en toda la ciudad, como parte del “Plan de Zonificación Familiar ” del alcalde Daniel Lurie.
La propuesta actual será examinada por un subcomité de la Junta de Supervisores a finales de este mes.
Para ciudades como Los Ángeles y San Francisco, que decidan elaborar sus propios planes locales, aún necesitarán la aprobación de los reguladores estatales de vivienda. Los funcionarios del Departamento de Vivienda de California todavía no se han pronunciado públicamente sobre los planes de ninguna ciudad en particular. Pero su jefe sí lo ha hecho. En varias publicaciones en redes sociales, el gobernador Gavin Newsom ha criticado duramente a Los Ángeles y San Diego por sus propuestas para eximir a ciertas zonas de sus ciudades de los requisitos de la ley. Newsom no insinuó que ninguna de las dos ciudades estuviera infringiendo la ley en sí.
Es posible que algunas ciudades simplemente decidan no molestarse. Sacramento, por ejemplo, pronto considerará una ordenanza que introduciría pequeños ajustes en la forma en que acepta las solicitudes de desarrollo sujetas a la ley estatal, pero que, por lo demás, deja intactas las normas de zonificación establecidas por el estado.
Otros municipios, con presupuestos más reducidos y menos planificadores profesionales en plantilla, tal vez no tengan más remedio que aceptar los requisitos de la ley estatal, dijo Jason Rhine, un lobista de la Liga de Ciudades de California, que se opuso al proyecto de ley cuando se estaba tramitando en la Legislatura.
Rhine afirmó que algunas ciudades todavía están intentando entender los aspectos básicos de la ley, como por ejemplo cómo se aplica a la futura infraestructura de transporte público o cómo define la ley la distancia desde una parada de transporte público.
“Si eres un planificador que intenta elaborar un plan alternativo autorizado por la ley, no tienes la información necesaria ni siquiera para empezar”, dijo Rhine. Añadió que está instando a los legisladores estatales a que consideren extender el plazo del 1 de julio. Nadie ha aceptado su propuesta hasta el momento.
‘Es una cuestión de urgencia’
En Oakland, la decisión sobre si retrasar o aceptar la recalificación urbanística estatal se ha dirimido a nivel de barrio.
El mes pasado, el personal de planificación de la ciudad propuso una ordenanza para contemplar todas las posibles demoras con el fin de ganar tiempo y desarrollar un plan alternativo. El personal municipal recalcó que esto no se debía a una oposición a los objetivos de la ley estatal, sino a la preferencia de los planificadores locales por reconsiderar el plan de la ciudad de manera integral y simultánea, en lugar de hacerlo por etapas.
“No hay ninguna duda sobre el resultado”, dijo William Gilchrist, director de planificación de Oakland, al consejo. “Creo que en realidad todo se reduce a una cuestión de cuándo y cómo”.
Aun así, tres concejales se opusieron, argumentando, en efecto, que les gustaría que la anulación del impuesto estatal se aplicara en sus distritos de inmediato, muchas gracias.
Zac Unger, quien representa a algunos de los barrios más prósperos de la ciudad en el norte de Oakland, argumentó que las parcelas que ya han alcanzado el umbral de densidad del 50% no deberían estar exentas en su distrito, especialmente porque la mayoría de ellas están ubicadas a lo largo de concurridos corredores comerciales.
El cambio se avecina, de una forma u otra, argumentó ante el consejo. “En cierto modo, defiendo que debemos afrontar esa realidad ahora mismo, en lugar de pasar un año haciéndoles creer a las personas que podemos eximirnos de la ley estatal”.
Otros dos miembros, Charlene Wang y Ken Houston, que representan a algunos de los barrios con escasos recursos que tienen derecho a la prórroga, también querían que la ley se implementara en sus distritos de inmediato. «En una zona urbana como Oakland, deberíamos superar con creces los mínimos de densidad establecidos en la ley estatal», declaró Wang.
En una entrevista posterior, Unger señaló que el debate en Oakland podría tener un carácter más simbólico que en otras ciudades. Casualmente, los urbanistas llevan años trabajando en una reforma del mapa de zonificación de la ciudad, que pretenden finalizar el próximo año. En otras palabras, es probable que Oakland cuente con un plan alternativo que cumpla con los requisitos de la ley estatal para 2027.
“Si implementamos la ley SB 79 el 1 de julio de este año en lugar del 1 de julio del próximo, no habrá edificios explotando desde la calle”, dijo. “Es simplemente una cuestión de urgencia, y una declaración de valores”.
Además de las ciudades que se apresuran a adoptar la ley estatal y las que buscan un aplazamiento o sus propias versiones, existe otra categoría posible: aquellas que se resisten a la ley por completo.
Después de que los legisladores de California aprobaran en 2021 una ley que permitía a los propietarios dividir sus propiedades en hasta cuatro unidades separadas, las ciudades reacias a la densificación reaccionaron con vehemencia. Algunas demandaron al estado , otras exploraron la posibilidad de adoptar estatutos municipales , e incluso una consideró la idea de convertirse en un refugio para pumas . Ninguna de estas medidas prosperó.
Si el proyecto de ley SB 79 encuentra una resistencia similar, es poco probable que lo veamos hasta después de la fecha límite del 1 de julio, dijo Eckhouse de California YIMBY.
“La razón para actuar ahora es o bien tomar medidas al respecto o bien aprovechar las disposiciones legales para obtener flexibilidad y aplazamientos”, afirmó. “Pero si simplemente se niegan a intervenir, es posible que no nos enteremos hasta que entren en vigor las normas de zonificación”.
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